vrijdag 19 februari 2016

Hypotheekrente-aftrek: mijn visie

*leeswaarschuwing: muur met tekst, leesbril geadviseerd!*

Op mijn post van woensdag werd mij een vraag gesteld. De vraag had niks met mijn woonstijl te maken, maar alles met de Hypotheekrente-aftrek (HRA). De vraag die mij gesteld werd was:

Ik heb dus al veel blogs en artikelen gelezen over dit onderwerp, maar wat ik heel vaak mis is het netto-rendement van de aflossingen die worden gedaan op de hypotheek. Dat valt me namelijk zo tegen! Als wij onze rente oversluiten naar een lager tarief (RVP loopt bijna af) scheelt dat maandelijks bijna 300 euro. Dit bedrag willen we gebruiken om maandelijks extra af te lossen. Echter... doordat we ook een lagere HRA-aftrek hebben, betalen we ook meer inkomstenbelasting en houden we van die 300 euro maar net iets meer dan de helft over. Of zie ik nou iets over het hoofd? Het valt me op dat ik op al die blogs altijd van die hallelujah-verhalen lees en er bijna nooit over het effect van de gederfde HRA-aftrek wordt gesproken... Hoe kijk jij hier tegenaan?
Uit de vraag komt naar voren dat er vooral wordt gekeken naar het rendement van aflossingen. Ik heb daarop in het kort geantwoord, maar had het gevoel niet toereikend te zijn waarop ik heb besloten op er een artikel over te schrijven. Ik ga mijn visie op de HRA op 3 vlakken in beeld brengen:

1. Mijn gevoel : door middel van een vergelijking
2. De cijfers: Aan de hand van mijn eigen hypotheek en een aantal scenario`s
3. Andere reden dan rendement om toch af te lossen ondanks de HRA

1. Mijn gevoel

Om mijn gevoel met betrekking tot de HRA inbeeld te brengen wil ik het vergelijken met iets wat er in mijn opinie op lijkt. Cashback acties:

Je kunt tegenwoordig vaak artikelen kopen in het kader van cashback acties. Als je dan de bon opstuurt krijg je bijvoorbeeld 50% van de aankoopprijs terug gestort. Maar wat nou als je helemaal geen behoefte hebt aan dat artikel. Ga je het dan alsnog kopen om het feit dat je de helft terug krijgt? Ik niet. Want stel het artikel kost €10, dan betaal je uiteindelijk nog €5 euro voor iets wat je liever niet wil hebben. Ik laat het dus gewoon staan.

Helaas kun je een hypotheek meestal niet simpelweg laten staan. Je wil nu eenmaal graag een huis kopen en de meesten van ons hebben daar niet voor gespaard. De hypotheekrente is nu vergelijkbaar met het cashback artikel. Je betaald en je krijg gelukkig een deel van het bedrag terug als je aangifte doet (de bon), maar zeg nou zelf  je zou het liever niet betalen. Uiteindelijk heb jij behoefte aan het huis en niet zozeer aan de hypotheek met bijbehorende rente. Dat is slechts een noodzakelijk kwaad. Maar wel één waar je wat aan kan doen! Aflossen dus.

2. De cijfers : het rendement van een aflossing

Ik ga hier de gegevens van mijn eigen hypotheek gebruiken met één uitzondering. Ik heb een annuïteit en voor het gemak van de berekening ga ik uit van een aflossingsvrije hypotheek. De meeste mensen die namelijk de voorkeur geven aan een maximale HRA in plaats van een vermindering van de rentekosten kiezen namelijk voor deze hypotheekvorm (toen dat nog kon uiteraard).

De basisgegevens:


Waarde van de hypotheek
€159.000
Rentepercentage 2,79% (voor 20 jaar)
WOZ (tbv forfait) €150.000
Eigenwoningforfait (0.75%) €1.125
Inkomstenbelastingschaal 40,5%

Nu 3 scenario`s, in alle 3 gevallen wordt de hypotheek met €10.000 afgelost naar €149.000. 
Het doel is het berekenen van de besparing ten opzichte van als je niet zou aflossen. En dus het rendement op de €10.000 die je in de hypotheek stopt.

Scenario 1. Naast de aflossing veranderd er niks



Niet aflossen
Wel aflossen
Bruto rente per jaar €4.436 €4.157
Eigenwoningforfait €1.125 €1.125
Aftrekbaar: bruto - forfait €4.436-€1.125 = €3.311 €4.157-€1.125 = €3.032
Teruggave €3.311 x 40.5% = €1.341 €3.032 x 40.5% = €1.228
Netto kosten per jaar €4.436 - €1.341 = €3.095 €4.157 - €1.228 = €2.929

Als er verder niks veranderd heb je dus een besparing van €3.095 - €2.929 = €166. Een rendement van 1,66% op €10.000. Dat is 2x zoveel als wat ik krijg op mijn spaarrekening (helaas).

Scenario 2. Je eigenwoningforfait stijgt

Dat kan op 2 manieren. Als eerste kan je WOZ waarde stijgen, dat is maar een kleine beweging. Voor elke €1.000 euro is dat €7,50 die je minder kan aftrekken van je inkomen. De andere optie heeft meer te maken met de reden waarom velen naar financiële onafhankelijkheid streven. Namelijk wat nou als de overheid ineens besluit om het percentage te verhogen naar 1%???


Niet aflossen
Wel aflossen
Bruto rente per jaar €4.436 €4.157
Eigenwoningforfait €150.000 x 1% = €1.500 €1.500
Aftrekbaar: bruto - forfait €4.436-€1.500 = €2.936 €4.157-€1.500 = €2.657
Teruggave €2.936 x 40.5% = €1.189 €2.657 x 40.5% = €1.076
Netto kosten per jaar €4.436 - €1.189 = €3.247 €4.157 - €1.076 = €3.081

Door de grillen van de overheid moet je ineens behoorlijk meer betalen voor je lening. Ook het rendement van je aflossing lijdt hieronder. Je rente is namelijk gedaald, maar voor beide gevallen geld dezelfde forfait. Zonder aflossen zou je dus relatief meer terugkrijgen. Maar er is nog steeds een rendement. Je verdient nog steeds aan je aflossing. Namelijk : €3.247 - €3.081 = 166. Uhhm ok. Deze had ik zelf niet verwacht. Toevalligheidje? Je rendement blijft dus precies hetzelfde.

Scenario 3. De rente stijgt

Na 20 jaar is dan toch mij rentevaste periode afgelopen en ik moet mijn rente opnieuw vaststellen.
Helaas is er geen crisis en de rente komt voor de laatste 10 jaar te staan op 5%. Verder is er niks veranderd ten opzichte van nu (hoogst onwaarschijnlijk, maar goed wel makkelijk rekenen).


Niet aflossen Wel aflossen
Bruto rente per jaar €7.950 €7.450
Eigenwoningforfait €1.125 €1.125
Aftrekbaar: bruto - forfait €7.950-€1.125 = €6.825 €7.450-€1.125 = €6.325
Teruggave €6.825 x 40.5% = €2.764 €6.325 x 40.5% = €2.562
Netto kosten per jaar €7.950 - €2.764 = €5.186 €7.450 - €2.562 = €4.888

De besparing is €5.186 - €4.888 = €298. Dus een rendement van 2.98% op die €10.000 euro. Maar denk erom dat is voor 1 jaar. Je moet er nog 10. Dat scheelt je dus al €2.980 aan rentekosten. En wat nou als je de laatste 20 jaar al meer dan die €10.000 euro hebt afgelost??

Conclusie

Op deze manier kun je natuurlijk nog 100 verschillende berekeningen maken. Maar het moraal van het verhaal is dus dat je ten alle tijden een rendement maakt als je aflost. Misschien niet de wereld, maar wel iets.

Meer redenen om ***** te hebben aan de HRA:

Kijk naar voorbeeld 2, met een afgelost huis hoef je je geen zorgen meer maken over de grillen van de overheid als het gaat om je rentekosten. Aan het eind van de rit heb je die namelijk niet meer. (wat ze tegen die tijd wel verzonnen hebben ga ik nu nog maar niet aan denken)

De HRA houdt na 30 jaar op en wordt momenteel ook al afgebouwd. Als je niet aflost stijgen je kosten dus sowieso. En richting je pensioen als je waarschijnlijk in inkomen achteruit gaat kun je dat juist niet gebruiken.

Voorlopig is je huis nog een mooie manier om vermogen op te bouwen zonder dat je er belasting over hoeft te betalen. En momenteel is de het rendement (besparing) hoger dan de spaarrekening opbrengt.

En uiteindelijk, heel persoonlijk, vindt ik het gewoon een rotgevoel om bij iemand in het krijt te staan. En al helemaal als dat een bank is.

Zo een hele lap tekst. Bravo als je er door gekomen bent. En als dat gelukt is dan vindt je het vast een interessant en heb je vast ook een mening over de HRA en wil je die misschien ook wel delen? 
Mijn visie (curtisy aan ikea voor de heerlijke stoel)

*alle linkjes verwijzen naar artikelen en site met meer informatie over het onderwerp*
*ik hoop dat alle berekening uiteindelijk kloppen, ik ga bij blogger suggereren om een excel functie toe te voegen*
*geen comments die langer zijn dan mijn post (alsjeblieft!) hihi *

12 opmerkingen:

  1. Mooi overzicht en goed uitgelegd. En uiteindelijk wil je natuurlijk gewoon van je schuld af zijn. Ik wel althans...

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bedankt! Geld lenen kost geld hè . Je zou denken dat mensen het inmiddels weten met al die waarschuwingen.

      Verwijderen
  2. Goede uitleg.
    Wat ook een scenario is, is terugval in inkomen waardoor je naar een lagere schijf gaat, bijv. van 50,5% naar 40,5%. Als je dan met je hoge inkomen niet hebt afgelost, dan kun je met een lager inkomen die hogere netto hypotheek vast niet dragen.
    En een rendementsvergelijking gaat alleen op als je het geld niet uitgeeft en kiest tussen aflossen, beleggen, investeren, etc. Ik denk dat veel mensen die aflossen dat doen door extra te besparen en veel mensen die niet aflossen het geld uitgeven aan 'leuke dingen.'
    En uiteindelijk moet de hypotheek wel afbetaald worden en voelt het heel goed om af te lossen. Een super gevoel om maandelijks een bruto hypotheekbedrag te betalen dat lager is dan de huur voor een studentenkamer :-)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bedankt!

      Naast aflossen heb je inderdaad ook nog beleggen. Daar kun je eventueel een hoger rendement halen. Dus voor mensen die heel goed kunnen beleggen is het misschien wel interessant om de hypotheek in stand te houden zodat ze dat geld in hun beleggingen kunnen stopppen.

      Verstandig vind ik het echter niet, want het algemene devies is "ga niet beleggen met geleend geld".

      Het scenario van de salarisschalen had ik ook in gedachten, maar de tekst was al zo lang dat ik maar stopte. Ik denk dat de mensen dat nu zelf wel kunnen doorrekenen aan de hand van de gegeven voorbeelden.

      Verwijderen
  3. Het blijft een lening, die altijd duurder is dan geen lening... hoeveel of hoe weinig of hoe vaak of hoe lang je ook via de overheid terug krijgt. Zo simpel is het voor mij.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Knap uitgelegd hoor. Schuld is schuld. En idd als de overheid weer veranderingen doorvoerd, heb je zonder hypotheekschuld hier maling aan.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Handig uitgelegd met die scenario's! Het is niet alleen zozeer het bedrag wat je aan rendement behaalt door acte lossen als wel de gezonde conclusie dat ondanks het feit dat je geld terug krijgt in de vorm van hra, helemaal geen lening het beste is! Goed vergeleken met cashback actie. Die vergeet ik niet meer!

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Leuke post en inderdaad erg goed uitgelegd aan de hand van voorbeelden. Dat spreekt toch altijd meer aan :-) Ik heb een uitspraak van Marieke Henselmans onthouden, die ik op de blog van Zuinigaan ooit eens tegen kwam:
    'Willen profiteren van HRA is net zoiets als steeds frisdrank kopen om het statiegeld niet mis te lopen'. Duidelijker kan wat mij betreft niet :-)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat is ook een heel mooi voorbeeld en bovendien een stuk korter dan die van mij!

      Verwijderen
  7. Die vraag die aan het begin van het stukje wordt geciteerd kwam van mij. En ik wil daar graag nog even op reageren. Bij voorbaat sorry voor het lange verhaal, maar dat past misschien wel bij een lange blogpost :-)

    Het lijkt nu misschien alsof wij maximaal willen profiteren van de HRA en daarom niet willen aflossen. Dat is echter geenszins het geval. Uiteraard zijn we ons ervan bewust dat je over de hele looptijd gezien áltijd (flink) meer rente kwijt bent als je niet aflost dan wanneer je wel aflost. En dat de hypotheek bovendien een schuld is die moet worden afbetaald.
    We hebben nu nog 15 jaar om iets aan die schuld te doen. Doordat onze RVP binnenkort afloopt, kunnen we straks profiteren van een aanzienlijk lagere rente. Dit geeft ons de financiële ruimte om af te lossen op onze hypotheek. Hartstikke mooi toch?

    Echter, na een paar avonden rekenen in excel wisten we niet alleen wat we nou feitelijk kunnen aflossen, maar drong ook het besef door dat het wegvallen van een deel van de HRA als gevolg van die lagere rente een flink dempende werking heeft op de 'winst' die we door die lagere rente maken. En dat was het punt dat ik wilde maken.
    Karin, jij lost in je voorbeeld €10.000,- af in een jaar, hetgeen een besparing oplevert van €166,-. Dat vind ik een karig rendement voor zo'n forse investering. Wij zouden in een jaar maximaal een derde daarvan kunnen aflossen, dus zouden nog minder voordeel hebben. Maar goed, ik zie wel in dat een heleboel kleine besparingen uiteindelijk een grote worden en dat niets doen geen optie is.

    We beseften trouwens nog iets anders. Onze hypotheek kent ook een klein bankspaardeel van €50.00,-. Dit spaarpotje zit nu bijna voor de helft vol. Als we de komende zes jaar de maximale bandbreedte bijstorten en de looptijd verkorten, levert dit aanzienlijk meer voordeel op dan zes jaar hetzelfde bedrag aflossen op het aflossingsvrije deel. Als ons potje na zes jaar vol zit, kunnen we dit in één keer gebruiken om de hypotheek met €50.000 te verlagen. Daarna gaan we verder met aflossen van het aflossingsvrije deel. En dan nemen we op de koop toe dat dit langzamer gaat en een lange adem vergt. We willen graag in ons huis kunnen blijven wonen, dus ja dan moet het gewoon.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Het was niet zo bedoeld. Het is meer algemeen dat de HRA vaak als reden wordt genoemd om niet af te lossen. Want uiteindelijk heb je over het rendement gewoon gelijk.

      Het rendement is inderdaad niet werelds, maar momenteel wel meer dan bijvoorbeeld de spaarrekening en het is naar mijn mening voor de gewone mens veel zekerder dan beleggen.

      Een andere optie om redelijk betrouwbaar rendement op te bouwen is bijvoorbeeld investeren in vastgoed voor verhuur, maar daar moet je vaak eerst een aanzienlijk bedrag voor sparen (want een 2e hypotheek krijg je niet gauw meer) en heeft dus minder direct rendement dan aflossen.

      Ondanks het lage rendement is het wel degene met de meeste zekerheid. En aangezien een dak boven je hoofd één van de basisbehoeftes is ga ik liever voor zeker.

      Maar in het licht van het lage rendement, was ik eigenlijk wel benieuwd wat jullie als mogelijke alternatieven in gedachten hadden om rendement te maken, anders dan aflossen.

      Verwijderen
  8. goed verhaal! Ik reken gewoon altijd in netto rente. Een hypotheek van 5 procent levert dus ongeveer 2.9% op als je een stukje aflost.
    Daarna is het gewoon een kwestie van kijken of je geen andere investering weet die een hoger percentage oplevert. Voor sommigen zijn dat zonnepanelen, voor mij is dat bijstorten op de spaarhypotheek. En als je geen beter alternatief hebt, dan is 2.9% nog steeds een prima percentage!

    BeantwoordenVerwijderen

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...